房地产预售的弊端

南风飘逸 · 发表于 2011-2-17 11:44:24

   首先本贴是个人见解，不针对任何房地产开发公司，请勿对号入座，
   大家现在才知道房地产预售在咱们XX县才刚刚开始，事实上现在在大城市早就做过了，国家出台一系列措施不允许房产预售，那么房地产商为什么对预售感兴趣呢，这当然对他们有好处了。首先大家向大家说明一个概念，“房产预售”和“期房”有差别的：
   “房产预售”是：房地产开发商准备开发一个项目，主体工程还未完成，有些客户想先期买房，先交一部分定金，但是开发商并没有定价，意思就是先交钱排号，将来开盘时你具有优先选房的权利，但是将来我定多高的房价你都要接受，不然你的定房无效，预售金退返给你。即“卖楼花”（这个香港的**在上世纪六七十年代在香港开创的）、“图纸房”。
   “期房”指：房地产在开发前主体工程还未完成已经卖房，即已经定价，卖给客户了，比如有的已经做了银行按揭，即全款或者分期付款已经交清，在房产局已经备案。现在期房银行已经不做；中国银监会在去年已经下文。在主体工程还未完成前，禁止向房地产公司发放开发性贷款，期房在银行也不能办理按揭贷款了。（个人理解，并不一定准备）
   那么，预售对房地产公司的好处有：
   一、在开发前无需要向银行贷款，节省贷款利息。一般一个房地产项目开工前需要资金来建房子，在过去可以用地做抵押向银行贷款来建房子（现在银监会禁止银行这样做了）。而房地产公司预售实现后，可以节省贷款利息，无需贷款，即用预售金投资建房。
   二、房地价开发商可以通过预售了解房产火爆程度，便于定价。即如：假如我准备卖一百套房子，出现二百个客户来预售，那么我可以把房价定的稍高一点，有不能接受的，可以等我二期开发时要，或者退给你预售金（事实上你的钱我已经用了，不用再向银行贷款了）。
   因此，选号，预售也有利和弊，利就是你想买一个地段的房子，前提就你不在乎钱的问题，出多少钱我都愿意，我只要好房子，优先选房。弊就是当房价高出你的心理价位，你不接受了，你在乎钱，不想买了，那么你就是白跑一次了。大家在以前的新闻上经常看到，某某房地价开盘时客户愤怒而砸场子，原因就是，房地产公司预售时忽悠买房者，我们将来开盘时房价多少钱一平，你交了钱可以优先选房。结果开盘时，房价涨了，不是预售时的价格，因此，发生了事件。