晓哲：天下没有后悔药三四线城市房地产须悬崖勒马

永恒的爱 · 发表于 2013-1-25 16:48:03

岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。（1月24日中国青年报）
目前，三四线城市房地产陷入僵局，“本地人买不起，外地人不来买”现象的产生，与极不合理的房价有关，更与盲目投资之下供求严重失衡有关。“供大于求”是目前三四线城市房地产的基本现状，如果这一现状不能得到尽快改观，其负面效应不容小觑。为什么在时下政策调控持续收紧的情况下，一二线城市楼市反而持续稳定向好，而独独原本看好的三四线城市如此“低迷”？值得地方政府和投资者深入反思。
三四线城市房地产业的爆发性增长，有两个重要因素。一者，与政策变化有关。国内经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。由此，一些房地产商认为一些新兴市场房地产价格相对较低，可能潜在市场回报更高。三四线城市房地产市场发展的“空白”和滞后给了开发商很多想象的空间。二者，对于市场前景的“误判”。诚然，三四线城市拿地价格低，成本便宜，问题是如果出现“一拥而入”的结果，在短时间内出现大量“商品房”会导致市场急速“饱和”。而城镇化发展又需要一个长期的时间和过程，一些房地产投资在三四线城市可能被深度“套牢”。目前，三四线城市表现出来的“交易量低迷”，与投资者本身的盲目和冲动有关。
日前，2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布，在参与测评的287个城市中，风险度前50强几乎都是三四线城市。这与以房价高低衡量市场风险的传统标准大相径庭。三四线城市房地产市场的不良信号已经释放。楼市的开发、房产的建造，不可能像小孩子过家家一样，不行就推倒重来，已经开发的土地难以恢复，已经建造好的住宅楼难以复原，这些问题都将成为长期发展的“拖累”。
三四线城市房地产僵局应尽快打破，至少，在今后涉及城市建设和房地产投资的时候，必须悬崖勒马力避重蹈覆辙。目前，如果能巧妙利用城镇化政策的助力，合理降低房价、适当放宽市场，这种危机是可以避免和缓和的。俗话说，“天下没有卖后悔药的”，对于已经陷入僵局的三四线城市的房地产市场，这是一个警示。