贵阳“救市”争议：过剩的样本 业内担心变成“鬼城”

永恒的爱

西部城市贵阳，当前可售商品房面积近600万平方米，潜在供应量则达到3490万平方米，而当地常驻人口不到500万，规划到2020年，市域人口最高值也仅为635万。供应与需求的巨大偏差，既是贵阳市日前推出购房入户政策的内在动力，但也引起了较大争议。
多数业内人士认为，与北京、上海，甚至西部重镇成都不同，贵阳并没有吸引巨量人口迁移的因素，比如产业和基础设施、公共资源。同时，当前楼市重回观望，购房入户在多个二、三线城市都实际在执行，已不足以成为“救市”的突破口。
“踩线”争议
根据近日披露的消息，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可在购房区域办理入户手续或居住证，享受该市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
政策甫出，诸多业内人士认为其突破了限购的界限，并可能被叫停。但截至发稿，贵阳市住建局未对此事进行回应，亦未听到叫停的消息。
“贵阳的限购集中在一环内，而新房绝大部分在一环外，这个政策并没突破限购。”接近贵阳住建局的人士向本报记者表示，外地户籍以前在贵阳一环外就可以买房，但是没有户口。本报记者查阅2011年2月贵阳发布的住房“限购令”发现，限购的范围仅限于贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房，比之诸多二三线城市大为宽松。
该人士透露，购房入户政策在8月份就开始酝酿，在9月13日就已签署文件，只不过近日才为外界关注。而贵阳此举，只是向诸多二、三线城市看齐，促进城镇化发展。
本报记者了解到，目前不仅一些中小城市，部分省会城市也在执行购房落户政策，只是落户标准上有所不同。比如南京在购房落户时就要求住宅面积达到60平米，武汉则对住宅总价和面积都有要求，且中心城区和远郊区有所不同。
中国房地产学会副会长陈国强对此表示质疑说，限购政策的执行以户籍为主要依据，而贵阳的新政则模糊了户籍概念，是对限购政策的一种松动。虽未明确提及限购政策，但已经对限购“红线”构成了挑战。他分析，贵阳微调尺度过大，相关部门很可能对其进行干预。
克而瑞分析师杨晨青也预计，贵阳市是一环内限购，而一环内新房很少，限购的作用不明显。户籍政策的松动，对市场的促进作用非常强，但与调控大背景不符合，阻力不小。
本报记者致电住建部相关部门人士，其对贵阳新政不予置评，只表示将进一步了解。
短期供应过剩
在贵阳当地拥有项目的开发商眼中，此次出台购房入户是一大利好，因为，当地巨量的住宅供应，急需外地人来消化。
根据贵州正行合智顾问机构的监测数据，贵阳商品房潜在供应量3490万平方米，达到历史最高位。本报记者了解，目前贵阳在售的楼盘中，有多个全国其他城市罕见的超级大盘。中天城投是其中的大户。该公司开发的“未来方舟”项目规划面积约9.53平方公里，建设用地约5600亩，总建筑面积约720万平方米，预计5年内开发完成。
根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口数不到500万。而市域总人口到2020年预计达到635万。即10年新增约150万人口，仅花果园、中天未来方舟、西南国际商贸城等几个超大盘基本就能容纳。
“短期内，不可能有那么多新增人口。”贵阳当地一家大型开发商人士说，这些大盘中很多是投资客，这也是贵阳此次出台购房入户政策的原因，其中主要是吸纳省内人口向省会城市转移。
贵阳市住建部门的统计数据显示，今年上半年，贵阳市商品住宅销售中，65%的买家为外地人。其中本省其他地区购买占50%，外省、市及境外购买占15%。上述开发商人士认为，新政能促使外地人更多进入贵阳楼市，但效果不会太大。
据当地不愿透露姓名的地产业内人士称，贵阳大开发与快速的城市化相关联，预计未来8-10年城区会成倍扩大，但短期内，住宅供应明显过剩。该人士担心，贵阳将演变为鄂尔多斯那样的空城。
楼市回暖乏力
贵阳这个限购政策执行力度已经偏弱的城市，却又急于在10月出台“救市”政策，其背后最大的驱动因素，是地方财政和GDP对房地产的过度依赖。
上半年，贵阳全社会固定资产投资完成1242.72亿元，同比增长57.9%，其中，产业项目投资完成964.73亿元，占比达77.7%。
据知情人士透露，上述固定资产投资大部分来自于房地产，其中多个又以旅游地产或产业园区投资的面目出现，如中铁国际生态城和西南商贸城，一个规划是旅游地产，一个是批发零售市场，这也解释了贵阳为何有那么多的超级大盘。
此前，在7月份的贵阳上半年经济会议上，市委书记李军透露，与年初目标相比，贵阳GDP比17%的预期速度下滑了1.2个百分点。“下半年必须增长18.1%，才能确保全年的17%。”
其中，房地产增速至关重要。尽管在上半年贵阳楼市成交面积同比去年上涨近50%，但进入下半年增长乏力。中指研究院数据表明，贵阳9月份住房供需回落明显，新房共成交商品住宅46.40万平方米，环比下降10.44%，住宅均价连续两个月微幅下降，降幅高于全国水平，达4891元/平方米。
国庆“黄金周”期间(10.1-10.7)贵阳楼市依旧较为冷清，创近18周以来新低，共成交商品房11.53万平方米，环比下降42.98%。
从此次贵阳新政内容来看，不仅刺激住宅需求，也包含商业以及伴随户籍而来的汽车消费需求，这显示，贵阳的购房入户政策，是全方位的以拉动当地经济增长为目标。
链家地产市场研究部张絮认为，贵阳落户政策相对其他城市明显要放宽，将在一定程度上带动楼市成交，但不足以扭转当前楼市增长乏力的局势。

这正是当前中国房地产市场的镜像。刚刚过去的国庆黄金周54城成交环比大降7成。来自第一线代理公司世联地产[简介 最新动态]的有关人士称，最近一周，其与一些全国性的开发商管理层沟通，亦证实了新推楼盘的去化率确实出现下行