新政实施一周 河南地产是否冰融

超然脱俗

新政实施一周 河南地产是否冰融
　　本周的第一天，也就是11月1日，是郑州市房地产新政开始实施的日子。新政规定：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米一下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；二手房交易时，施行缴补分离，并且由市财政部门暂时按照应该缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。

　　就这样，经过全国言论声讨的“郑州救市17条”，开始接受市场的检验。

　　新房日均销量增长90%

　　从郑州市房管局公布的数字来看，11月3日商品房销售335套，4日销售225套，平均日成交量达到280套，较上月日均交易量增长90%。二手房交易更为火爆，日均交易量较上月增长197%。

　　郑州某楼盘也选择了这一天开盘，根据该项目的销售经理介绍，销售现场非常火爆，出现了很少见的排队买房子的景象。他还总结了出现排队销售情况的原因：“项目之所以火爆，一是因为位置好、出行方便；二是该项目纯多层的建筑形态走了一条市场差异化的路子；三是受政府、银行一系列新政的影响。”

　　11月份的数据是日均280套成交量，也需单看这个数据不是很突出，但是同10月份相比较，马上就能算出90%这样一个令很多从业人士感到惊喜的数字。从这一方面也可以看出被誉为“银十”的十月市场是何等之冷，每天只有十几套的成交量。

　　二手房方面也传来了令人振奋的消息。从郑州市房管局公布的数据来看，二手房交易量11月3日当天即达到109套，4日成交量约110套，较上月日均交易量增长197%。据了解，郑州市房产新政发布之前，二手房交易市场一直处于停滞的状态。今年前三季度二手房的成交套数，仅相当于去年同期的四分之三。新政公布后，市场出现了短暂的观望时期，购买力在11月爆发。

　　一位业内人士这样解释：“相信11月的成交量肯定高于10月，一方面是受利好推动，另一方面是10月份的部分销售数据记入11月。”这样看来，很多业内人士期待的冰融看起来就要来了，至少阴霾的天空中已然露出了一丝光亮。

　　不能单靠数字读市

　　从数字的层面上看，11月份的市场表现较刚刚过去的一个月有很大的改观。但是，看房地产市场，交易数据固然是一个重要的参考指标，但并不是全部。判定房地产行业是否复苏还要综合考量。

　　本周在郑州召开的几个会议值得记录，这些会议为我们判断如今市场形势提供了重要的理论参考。

　　一个会议是在郑州召开的部分省会城市房管局长信息工作协作网络2008年理事会长年会暨二三线城市房地产市场形势与政策研讨会上，中国社会科学院研究员汪利娜就当今的地产局势发表了自己的看法和建议。她指出，美国突然发生的金融风暴让中国的地产市场措手不及，很多人也将目前的地产困局同金融危机联系起来。诚然，美国金融危机对中国地产格局有影响。但目前中国地产的局势绝不仅仅是因为美国金融危机。

　　汪利娜说：“地方政府靠土地财政不能长时间维持。市场不是由政府说的算的。土地收入现在已成为地方政府重要的收入来源，但现在中央政府必须要有长远的打算，进行财政改革，为地方政府提供稳定税源。而扩大税收的根本手段就在于合理招商发展经济。”

　　政府出台政策要符合地产发展的规律。其实，市场并不仅仅是个信心问题。很多老百姓不买房子的理由很简单，就是因为没有钱。所以要治理房地产行业，其实功夫在诗外，政府要千方百计扩大投资，从根本上提升老百姓的收入，这样才能让老百姓有房子，让广大中等收入群体能够买得起房子，这样的政策才是有效的，也才能从根本上解决地产危机。

　　另一个会议是由河南商报社主办的郑州房地产行业领导人峰会，在该会议上，河南财经学院工程管理系主任李晓峰认为，目前的救市行为并不能叫做救市，而应该被称为是宏观调控，如果一直称作是“救市”可能会曲解国家出台政策的本意。他称的“本意”是指“我们国家采取一些措施，尤其是地方政府采取一些措施，来保持这个市场的温度，促进房地产行业的健康发展。”

　　与会的河南省房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京则澄清了一个概念：目前的救市到底是在救谁？他认为，现在不是救开发商，是政府不得已，也是必然的选择。赵进京还预测道11月份以后成交量可能会逐步回升。

超然脱俗

　　关于新政的效果，《郑州晚报》给出了另一个答案。“11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调至1%政策正式实施的第一天，记者走访郑州在售的多家项目，其售楼部大都未能出现预期中的签合同高潮。”

　　这样的市场表现似乎与新政出台后新浪河南房产频道的一份网络调查结果不谋而合。该调查结果显示：77.08%的消费者认为新政不能刺激百姓购房热情，而表示肯定的只有9.17%；有83.33%的购房者认为新政的最大受益者为开发商。

　　消费者的购房热情未被激发，而开发商认为政府已经开始救市，若当前的政策效果不明显，会继续出台新的救市政策，于是，原来准备降价的开发商又开始“死扛”房价，这使得市场的“胶着状态”依旧不改。

　　私下里，一些开发商表示，不能降价，购房者是买涨不买跌的。河南财经学院教授刘社认为，当前楼市是靠自住性消费支撑，人们反映房价降到每平方米3500元才能够买得起，这已是购房者对房价认可的上限值了。

　　“买卖双方在房价的认可上形成了错位，市场陷入观望期。若要想打破僵局，房价就必须与消费者的可支付能力相匹配，否则，老百姓对住房的刚性需求再大，也无法转化成有效需求。”刘社补充说。

　　新浪网友的一则留言显示道：“不管媒体说什么，我们都要一直持币待购！！！”，这正好应了中国社科院汪利娜在部分省会城市房管局长信息工作协作网络2008年理事会长年会暨二三线城市房地产市场形势与政策研讨会上的观点：“如果老百姓买房子不需要出几十年的贷款，楼市能不火么？老百姓不是不需要房子，而是确实买不起。