聚焦郑州地王退地土地市场开始降温

超然脱俗 · 发表于 2008-10-9 06:14:03

聚焦郑州地王退地土地市场开始降温

　事件：最贵“地王”选择退地

　　郑州土地市场近来最大的一个新闻，莫过于郑州最贵“地王”退地。

　　9月25日，郑州市国土资源局正式进行解除土地出让合同的公示，此前已沸沸扬扬的最贵“地王”开发商退地的传闻终于得到证实。

　　今年1月9日，郑州市国土资源局对包括位于淮河路南、嵩山路西，也就是现在郑州电视台所在的25.3亩的地块进行公开挂牌出让。该地块因为地理位置较好，成为多家开发商角逐的对象。拍卖价格很快从起始价5620万元飙升至16202万元，最后，该地块被一家不太知名的房地产开发商纳入囊中，每亩地价合633.2万元。此价格刷新了郑州土地出让价格，该地块也因此一跃而成为郑州新的“地王”。在土地拍卖现场，有人算了一笔账，如果按照规划要求设计建造，新“地王”仅土地成本已达2110元／平方米，再加上其他费用，房屋成本价接近4500元／平方米。这一价格与周边楼盘的售价持平。但开发商似乎信心十足，在接受媒体采访时，开发商相关负责人表示，将以此为契机，塑造公司的品牌。

　　然而，仅仅时隔不到10个月，市场乐观的心态出现了变化：市场观望气氛越来越浓，房子卖得越来越吃力，开发商资金回笼速度放慢，而银根越来越紧缩。在市场日渐低迷的时候，名噪一时的郑州“新地王”开发商要求退地的消息也不胫而走。

　　按照正常程序，最贵“地王”退地，开发商可能因此损失2000万元竞买保证金或者更多。

　　背景：土地市场开始降温

　　从年初的天价拿地，到如今低调退地，最贵“地王”的昙花一现，折射出楼市沧海桑田的变化。

　　回想去年下半年至今年年初，多家开发商为得到一块地不惜搭上血本，土地拍卖价格屡创新高，新“地王”不断涌现。从郑州电视台单价最贵的“地王”到小李庄总价最高的“地王”，从小杜庄“城中村第一拍”到菜王村单价最高的城中村土地拍卖，郑州“地王”的历史不断被改写，以至于有好事者站出来，为“地王”制定标准。业内人士指出，最贵“地王”退地，只是一个缩影。有消息称，去年高价拿地的开发商，准备退地的不在少数，有的天价地退地手续正在办理之中。

　　而土地市场的交易冷清和土地价格屡创新低，也反映了土地市场降温的现状。

　　据了解，今年3月份以后拍出的几宗土地，大多以低价成交。以城中村土地挂牌为例，除去菜王村创造的天价地，去年以来成交的9个城中村项目，有两个单价达每亩360万元左右，有两个每亩在280万元左右，余下5个都在每亩200万元以下。6月23日，郑州亚新房地产公司联手河南中联创房地产公司，以9.181亿元摘牌二七区佛岗村900.26亩土地时，创造了两个纪录，一是单宗土地面积近年最大，二是单价创出新低。

　　上个月，郑州市土地储备中心举行了下半年首场储备土地推介会，共推出9宗合计468.658亩用地，尽管推介会吸引了80多家房地产企业参与，但多数开发商并没有表现出强烈的拿地欲望。

　　“开发商对市场预期有了根本性改变。”曾经多次经历招拍挂场面的郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺表示，从当前土地出让现场情况看，参与的企业和竞买激烈程度大不如前，郑州土地市场有明显降温的迹象。

超然脱俗 · 发表于 2008-10-9 06:14:33

　联想：“地王”退地全国普遍

　　郑州欲盖弥彰的退地现象，只是全国汹涌而来退地潮的“冰山一角”。从全国楼市大气候来看，“地王”们的日子并不好过，退地现象屡有发生。

　　据《中国经营报》8月9日报道，上海、广州、成都、重庆、长沙、武汉，大半个中国七八月坊间流传着同样一个话题：“地王”退地。

　　利差是导致开发商退地的直接原因。太格咨询总裁孔玉峰分析，因“地王”的土地成本较周边其他项目的成本要高许多，在房价下降的趋势下，一旦开发可能会拖垮开发商。“拿郑州电视台‘地王’项目来说，如果6000元／平方米的开发成本，只卖4500元／平方米，25亩地约合7万平方米，算下来开发商要赔1亿多元。”从投资收益的角度来看，“壮士断臂”放弃该地块，损失前期交付的保证金，不失为理性的选择。

　　“地王”退地也有政策“打压”的因素。去年9月27日，银监会、央行规定，有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。去年10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。今年3月，证监会提出，上市公司募集资金不得用于囤积土地。今年8月27日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，严格商业性房地产信贷管理，对规范房企贷款提出了五大项具体要求。这意味着开发商在拿地这一环节几乎不可能再从银行手中贷到款。

　　上官同君表示，“地王”曾经是开发商乐此不疲追逐的目标，在“土地为王”的时代，再高的房价似乎都有人接受，拿到“地王”，或许就等于握住了市场竞争的刀把子。而现在是现金为王，拿到“地王”的开发商发现，他们握着的可能是刀刃。

　　幕后：需求疲软预期消极

　　政策也好，市场也罢，它们动摇的是开发商对市场的信心。

　　郑州市统计局对郑州市50家重点房地产企业“2008年上半年的开发与销售经营情况”进行了专项调查。结果显示，有过半的企业新购置土地面积减少，仅有12%的企业新购置土地面积有所增加。

　　新购置土地面积减少的原因主要有3个方面：受到土地供应影响的企业比重为52.1%；受到资金紧张影响的企业比重为65.2%；受到市场前景预期不乐观影响的企业比重为60.9%。

　　企业对下半年新购置土地面积的预期相对“消极”，仅有14%的企业预计新购置土地面积将较去年同期有所增加。从企业对下半年土地储备情况的预期看，预计下半年土地储备充裕的企业比重仅为6%，而预计缺口在20%以上的企业占到了10%。

　　上官同君认为，随着宏观调控政策的不断出台，以前乐于拿地、囤地的开发商们开始从土地转向了融资，“找地是拼得喘息之机，找钱才是赢得生存权利的战略性决策”。对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

　　上官同君告诉记者，在资金紧张的情况下，民间土地交易融资越发活跃起来。由于开发商缺钱，现在开发商对于土地的追求已经不那么“火热”。

　　上官同君表示，目前房地产企业只是资金预警，还没有到“卖儿卖女”即卖地找钱的地步，奥运前后楼市业绩进入历史性的销售低谷，“金九银十”几乎无望，国庆节后某些地产公司的资金链条开始出现断裂。市场融资无望时，开发商开始被迫卖地换钱。地多钱少就会出现价格比拼，届时，二手土地市场比一手土地更活跃，诱惑更大。

　　对于未来土地市场的变化，上官同君认为，会使得房价、地价进一步理性回归。