专家称内地九成家庭有房 房地产冬天即将来临
[ 现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求 ]“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(下称“中心”)的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。
住房需求
住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。
城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求，以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。
计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。
其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。
再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。
上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。
计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。
其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。
最后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。
综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。
住房供给
住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。其中，中心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%。假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。
在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。
据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。
在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。
房地产行业冬天将临
现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。
从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。
根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。
的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。
(作者系西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任)
日前，河南各地开展的“平坟复耕”试点在近日引起广泛关注。11月8日，清华大学教授许章润、北京大学教授张千帆、北京航空航天大学教授姚中秋、中国人民大学教授郑风田等26位学者发出联名呼吁书，河南应立即停止正在进行的“平坟运动”。 河南省民政厅社会事务处处长彭国平在接受采访时表示，从今年年初起，河南省周口、洛阳、南阳、商丘等地市，相继开展平坟复耕。当地官员认为，平坟的初衷是为了解决大机器耕作、死人与活人争地的问题。 作为最早开展试点的地市之一，截止目前，周口已平迁200多万座坟墓，复种耕地近3万亩，占当地坟墓总数的57%。为了大力平坟复耕，河南周口出台了一系列政策。 据《周口日报》报道，周口下辖的商水县为全力打赢平坟复耕攻坚战，完成平坟复耕任务，实现全县139万亩耕地无坟头的目标。一是抓发动、宣传；二是抓带头；三是抓奖惩；四是抓督导。 为充分发挥党员干部、国家工作人员的示范带头作用，为平坟复耕作出表率。对不带头、不支持，甚至阻碍殡葬改革的给予批评教育，情节严重的由县纪检和组织部门分别给予党政纪处分和组织处理，取消本人一切评先、晋级、晋升资格，对所在单位进行通报批评。 在奖惩方面，商水县拿出一定数量资金作为平坟复耕的奖补经费，对按时完成任务且排名前6名的乡镇视为一类乡镇，给予重奖；不能按时完成且排名后3名的乡镇，视为三类乡镇，在经费拨付使用和干部选拔使用上给予限制。同时，将平坟复耕作为检验干部的主战场，坚持“火线”考察、选拔、使用干部，对于率先完成殡葬改革目标任务的乡镇，干部优先提拔重用。 周口的平坟经验在河南省内推广的同时，这一运动也引起了质疑之声。微博认证为杂志资深记者杨桐的网友表示，河南作为中原文化的起源地，一方面以黄帝故里拜祖大典、中华姓氏文化节、中原根亲文化等为主要平台，打造全球华人根亲文化圣地；另一方面却又大肆平坟，截断中原文化根脉。不免让人猜测，原来所谓的尊重传统文化到底为了什么？ 中国人民大学国学院教授韩星认为，曾在农村推行的所谓平坟造地运动，地没有造多少，对道德人心的伤害、历史文化的破坏，其久远消极影响难以估量。 由26位学者联合签名的呼吁书也指出，祖先崇拜是中国民众最为重要的信仰，作为安葬祖先的场所，坟墓不仅是这一信仰的重要物质载体，也是中国人奉行孝道的终极体现和最基本要求。“平坟运动”严重伤害了民众情感，破坏了中国文化传统，必须立即停止。种种迹象表明，自始至终，这项行动从提议到具体执行方案，都未见民间参与的影子。平坟率100%的背后，是一条“村干部不带头，就免职；教师不带头，就停课；党员不带头，就撤销党籍”，“不主动回家平坟，就用铲车抓坟”的“铁律”。谁都知道，中国人的传统观念中，坟墓有着特殊的情感寄托，但这般大规模、急速的平坟行动中，这种感情的缓冲区恐怕都不复存在。
尽管政府承诺了补贴政策，但补助不到位，目前多个村租用的公益墓地已经被复垦，由于租地费用相当于一个村一年的办公经费，后续的墓地管理费用的来源正成为平坟之后新的危机。
基于各种不良风气和土地利用现状，殡葬改革的大方向当值得肯定。但一项关乎风俗民情的改革，不管怎样，都要遵循一定的规律，操之过急或方法不当就可能适得其反。基于此，这场浩浩荡荡的平坟行动，决策者还需扪心自问一句：平了坟头，民心抚平了吗？
古人尚且知道“偷坟掘墓者，斩立决”，而今，施行坟墓全部平掉的政策，到底能够带来多大的经济效益，让去世的和现世地老百姓忍受这般的不尊重？笔者以为，平坟复耕，请三思而后行！如果想减少因为殡葬造成的耕地流失，大可采取更加灵活有效的政策，比如新近去世的人，即使已经火化也不允许在耕地中立坟的方式，或者不占用耕地而在自留地的坟可以保留等。 yxyhntk 发表于 2012-11-10 21:58 static/image/common/back.gif
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