将房企利润控制在10%降房价是妄想 违背经济规律走回头路
老百姓要很清醒，呼吁政府管制唯一的受益者可能就是官员自身，他趁机扩大了权力。官员的直接利益来源于权力，不管这管制最后对社会是好是坏，扩大权力本身对他就有好处。开发商和买房人两败俱伤的局面，唯一的受益者就是官员自己财知道：近日陕西出台规定要求房企将利润控制在10%左右，在业界引发很大争议，你怎么看？
胡释之：这个我首先是很惊讶。改革开放30多年了，而且我们的改革开放朝向很明确，90年代以后就确定了是要搞市场化改革，也就是朝向越来越市场经济的一个改革，现在反倒出现政府去控制企业的利润率的事，这是很令人惊讶的一件事，这跟市场经济改革大方向是完全相悖的。你想利润和价格是市场经济最核心的两个东西，最关键的两个经济变量。现在官府来规定一个利润率让它保持不变，这很显然是违背经济规律的，是在走回头路，是在走反市场经济道路。所以我很奇怪这政策为什么能出台，有这个勇气出台？
财知道：可能大家觉得这一政策出台能够把房价给降下来吧？
胡释之：这是妄想。这种管制行为增加官员的权力，开发商就得更听政府的话了，也就制造出了新的寻租空间，所以实质是扩权和增加寻租空间的一个行为，实质是一个政府的扩权、越权行为，一种违反法治的越界行为，但这么做也是顺应了民意，顺应了老百姓要求降房价，要求降开发商利润的民意。他们打的幌子肯定不是说我要去扩权，一定会说是老百姓说房价高，说开发商利润高、暴利，所以顺应民意，帮着买房的人强行降低开发商的利润，以降低房价。也就是说他们觉得房价为什么高？是因为开发商利润占到大头了，如果能够把开发商的利润降下来，那房价就会降了，基于这么一种逻辑。
但能不能达到目的呢？这是很存疑的，甚至有可能是背道而驰、事与愿违的。我以前说过仇啥别仇价格，利润也是一种价格，是对企业家精神的定价，所以仇啥也别仇利润。和别的价格一样，利润只是一个结果，或者说一个表象。开发商的利润是怎么来的？或者说这个开发商为什么比另外一个开发商利润更高？那是因为买房者都去买这个楼盘而不买那个楼盘，大家蜂拥去抢这个楼盘的房子，这导致的结果就是这个开发商的利润会比别的开发商更高。所以高利润是开发商提供给买房者更高性价比选择的一个结果，毕竟他没有用枪逼买房的人去买他的楼盘，都是你自愿掏钱的，自愿投票给这个开发商的，他能够发财，能够获得所谓的暴利，都是因为他获得了最多的选票，他最好地给你提供了服务。至少你是这么认为的，毕竟你是可以不买房或是买别家的房的。买了房就不能买别的了或者买了这房就不能买别的房了，确实挺痛苦，但买啥不是这样呢？只要你决定买这房了，就说明这交易带给你的收益还是高过成本的，高过其他交易带给你的收益。我们要去反对这种利润，其实等于什么呢？等于反对开发商给你提供最好的服务。
给开发商估算个成本，然后给它限定10%的利润，其实也就是一个限价行为，这会有什么结果呢？如果说限价真的成功了，本来是五千一平的成本，50%的利润卖7500一平，现在你给我降到10%的利润，卖5500一平，大降价，在这种本来就供不应求的情况下，你想想强行降价会是什么结果？肯定就是要买房的人会更多，但房子仍然只有那么多，怎么分配？这种强制降价导致的不良后果我想前一阵搞的高速路免费的教训大家应该记忆深刻，这个就不多说了。强行免费的东西是最贵的，强行降价的东西实际是涨价的。这是第一点，假设确实限价成功，会达到这种效果，其实不会真正有利于买房者，甚至是损害买房者的利益。
另外按成本加成定价其实也很可能会达不到限价效果。很简单，这种管制会激发开发商一种什么对策？那就是把成本做高。可以自由获取利润的时候，大家都是尽可能把自己的成本降低，通过低成本下的低卖价来获得市场竞争力。现在通过成本加成来定价格的话，那今后大家只能把成本做大了。鼓励扩大成本你觉得是在鼓励啥？鼓励浪费嘛，鼓励低效嘛，鼓励稀缺资源的浪费性使用而不是节约性使用，这对全社会肯定都是没有好处的！
限制利润也是在打击效率，你强行给企业家精神降价，无疑会减少企业家才能的供应。这样的效果只会是房子供应越来越少，只会导致实际的房价越来越高。你别看名义的房价可能会降低，但因为房子越来越少，稀缺性程度越来越高，肯定是房子实际上会越来越贵，越来越买不着。这与老百姓的初衷是背道而驰的，是搬石头砸自己的脚。
所以老百姓要很清醒，呼吁政府管制唯一的受益者可能就是官员自身，他趁机扩大了权力。官员的直接利益来源于权力，不管这管制最后对社会是好是坏，扩大权力本身对他就有好处。开发商和买房人两败俱伤的局面，唯一的受益者就是官员自己。老百姓一定要清醒，不要让自己这种一厢情愿的呼吁，或者说一种违反经济常识的愿望，成了官员趁机获取更大利益，趁机扩权的一个工具。只要大家都不呼吁政府去违反经济常识去做，去管理市场，政府其实也不敢擅自扩权的。你看这次的话，如果大家都觉得这种规定完全违背道理，不会帮到自己，而是会损害到自己利益，我想这个政策要不了多久就会被取消了，甚至根本执行不下去。
判断暴利与否只能拍脑袋 越“暴”利贡献越大
利润只是你比别人更好地为客户服务了的一个证据，所以利润越大的话，证明你提供的服务就越好，你纠正别人的错误就越多。在一个自由市场经济里，肯定是利润越大就越好，越“暴”利说明你的贡献越大。你的利润破纪录，说明你的纠错破纪录，你的效率改进破纪录，你的创新能力破纪录
财知道：可是房地产这个行业它的暴利好像也是一个事实，有些经济学家也说过，要对炒房者攫取的暴利进行征税，你怎么样去看待这样一种针对暴利的批评，暴利是不是合理的？
胡释之：暴利这个词本来就是带价值判断的，是个很主观的词，所谓不合理的利润，或者说利润过高。我想这是一种很错误的指责。开始讲了，利润只是你比别人更好地为客户服务了的一个证据，所以利润越大的话，证明你提供的服务就越好，你纠正别人的错误就越多。在一个自由市场经济里，肯定是利润越大就越好，越“暴”利说明你的贡献越大。你的利润破纪录，说明你的纠错破纪录，你的效率改进破纪录，你的创新能力破纪录。
刚才讲了，利润是一种结果。是大家都觉得你的东西好，都买你的东西，才导致的结果，而不是你企业说我想要暴利就能暴利的。比如你的房子成本是一万一平，你说你想要400%的暴利，你想要卖五万一平。你可以这样子去定价，可以这样子去定你的利润目标，但是你能不能实现，那得由买房者，由消费者来决定。你定那么高价，消费者不买你的，没人投票给你，你也就是只能自己意淫了。所以真正能实现的利润，都不是开发商自己单方能决定的，都是买房者主动给的，另外也是由他的竞争对手决定的，因为竞争对手提供不了比他更好的服务。这种情况下，怎么区分暴利和非暴利呢，怎么判断利润有没有过高呢？除了拍脑袋，恐怕就只能是用羡慕嫉妒恨的程度来决定了。经济学家要少用这种词。
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[*]http://y0.ifengimg.com/2f86f1d4ae63c9a4/2012/0220/icon07.jpg 1限制房企利润增加官员的权力，开发商更得听政府的话了，也就制造出新的寻租空间
[*]http://y0.ifengimg.com/2f86f1d4ae63c9a4/2012/0220/icon07.jpg 2我们去反对这种利润，其实等于反对什么？等于反对开发商给你提供最好的服务
[*]http://y0.ifengimg.com/2f86f1d4ae63c9a4/2012/0220/icon07.jpg 3置土地垄断不顾，去限制开发商的利润，其实也就是给房价上涨的责任找了个替罪羊
[*]http://y0.ifengimg.com/2f86f1d4ae63c9a4/2012/0220/icon07.jpg 4取消利润或限制利润，会使企业越来越不在乎消费者感受，官僚Style取代企业家Style
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在中国的房地产市场，可能有些利润会让很多人觉得不合理。它可能是通过行政垄断，通过限制竞争对手得来的一种利润。但他的坏，他的遭人恨不在于他的利润高，而在于他的利润来得不正当。不是靠让消费者、让买房者幸福得来的利润，而是靠强行让买房者减少选择范围，靠减损买房者和其他竞争对手的幸福得来的利润。利润越大可能表明伤害越大，而不是造福越大。这种利润坏在它来得不正当，哪怕利润很低甚至亏损也是要被炮轰的。但要注意，要减少这类危害，不是说要去限价和限利，而是要去放开市场。错不在逐利，错在强行垄断市场。
说到中国的房地产市场，我想最大的暴利不在于开发商。开发商是有可能有暴利的，毕竟不是谁都能做开发商，也要有政府的审批和准入权。但相对来说，更大的暴利在哪？在于土地市场，这可真是一家独大，政府说了算的，没有竞争者。真正要打击的非正当利润是这一块儿的，就是要增加土地供应者，说下去其实就是土地的私有化。增加更多的可以自由进入市场的土地提供者，而不是像现在这样要进入市场就得通过政府这个唯一的合法化渠道。像小产权房，政府为什么要打压它，为什么说它非法？那就是因为它打破了政府土地供应的垄断，它不经过政府同意就直接入市，它增加了土地供应的竞争。但对买房的人来说，对降低地价、房价来说，肯定是有更多的竞争者越好。所以要真正降房价，要真正促进买房者的利益，就要打破这种土地供应的垄断，包括让小产权房合法化，这样供给上来了以后，房价就有可能真降下去，而不是表面的降。置土地垄断不顾，而去限制开发商的利润，其实也就是给房价上涨的责任找了个替罪羊，让人觉得好像是开发商没有道德血液，太贪婪导致的，把治理引向反理性的情绪化。
房价审批违反“新两个凡是” 给市场以自由才是真爱
市场其实跟自由是同义词，多用市场手段，就是要多给市场以自由。土地市场要放得更开，对开发商的管制要越少越好，而不是越多越好，不是像这次一样增加管制，而是要尽可能减少管制，让市场竞争更充分。完全不调控市场了才是真正在用市场的手段调控市场
财知道：房价要报备，要审批，这是不是违反“新两个凡是”？
胡释之：这个显然违反“新两个凡是”原则。买不买房完全是公民可以自决的，房价完全是市场可以调节的。供不应求肯定房价就要涨，涨了的话，买房的人就会相应减少，房价也就降下来，通过价格波动可以最好地平衡这种供需矛盾，我不知道政府为什么觉得要让价格不波动，要让利润率不波动才能解决好这个供需矛盾，这个是很没道理，是我想不明白的。用行政手段来解决这个问题，结果只会是使供需更失衡。
财知道：**上次座谈的时候说调控房地产市场应更加注重市场和法制手段。
胡释之：这个话说得很好。陕西这个显然与此是相违背的，既反市场，也反法治。
什么是法治的手段？就是要尊重产权。一个是要尊重开发商的产权，让人可以自由卖，另外是要尊重购房者的产权，让人可以自由买。像限购，其实就是在损害购房者的产权。购房的人用他的钱去买房子，结果把房价买高了，所以你为了让房价降，搞限购，不让购房者自由买了，这其实就是在侵犯购房者的货币产权，使他的钱不成其为钱，损害他的利益。
用市场的方式来调控是什么意思呢？不是说我去直接调节价格，我去搞限价，或者说去限制利润。这看起来是市场手段，但其实是反市场手段。价格和利润都是市场中人自愿交易形成的结果，你去搞限价和限利润都是在违背自愿交易者的意愿，用暴力手段强加自己的意愿给市场。真正的市场手段是给市场更大的自由。市场其实跟自由是同义词，多用市场手段，就是要多给市场以自由。土地市场要放得更开，对开发商的管制要越少越好，而不是越多越好，不是像这次一样增加管制，而是要尽可能减少管制，让市场竞争更充分。我上次说过，给市场以自由才是真爱市场。完全不调控市场了才是真正在用市场的手段调控市场。
要企业家Style不要官僚Style 管制利润或致独断独裁
乔布斯如果在中国，官府要去限制他的利润，那他绝对搞不出iPad这种东西，绝不会拼命去猜测消费者喜欢啥东西，根本没有动力去猜了。他只会去猜官府喜欢什么，或者说因为我猜中了官府的喜好，我获得了在这市场的行政垄断权，所以我就以自己的喜好肆意妄为，我爱造什么就造什么，才不管客户需不需要呢
财知道：即使在自由市场的情况下，有人觉得房地产还是暴利，利润太高了，那应该怎么办？
胡释之：那就看你是一个真爱自由市场的人，还是一个假爱自由市场的人，是一个只爱自己价值判断的人还是一个尊重他人选择的人，是一个事实上的民主派还是一个事实上的独裁者。
在自由市场中，有些东西贵，或者说有的企业利润高，都是消费者自愿投票的结果。比如iPhone，可能你会觉得它怎么卖那么高价，而且还很多人去抢购，觉得不可思议。你觉得怎么不把这些钱拿去买书呢，书价格这么低，反而还没什么人买。这其实就是你一厢情愿地以自己的价值观去凌驾芸芸众生的价值观，试图把自己的价值观去强加给其他人，觉得苹果的利润不应该这么高，书店的利润应该高起来，呼吁政府去做这种干涉。
如果说政府听了，去这么干了以后，就会导致一个结果，就是开始以一种官僚管理取代利润管理。在利润导向下，在一个法治社会里，一个企业要获取利润，只有靠比别人更好地给消费者提供服务，除此以外没有别的办法。他只能围着客户打转。想消费者之所想，甚至比消费者自己更关心消费者利益。如果说不让他追求利润了，那他才不会去在乎消费者的感受了。
在利润管理下企业家是非常在乎消费者感受的，乔布斯自己可能不喜欢iPhone是现在这么大，他可能希望iPhone更大或者更小，但他也不敢这么做决定，因为如果他完全按个人的喜好来的话，消费者这不买账的话，那企业就要完蛋，所以在很多时候他得去顺从消费者的需求，去猜消费者的需求，猜中了他就获取最大利润，要猜错了他就要亏损了。企业家的创新完全是以消费者的利益为导向的，消费者给他的发散的头脑安了个紧箍咒，他可以大胆假设，但要小心求证。
如果我们限制利润，那是以什么为导向？那可能就以乔布斯自己的价值观为导向了，以企业家自己的价值观为导向了，或者就是以官员的价值观为导向了。取消利润或者是限制利润，就会使一个企业越来越官僚化，越来越不在乎客户利益，不在乎消费者感受，使得全社会就变得像一个大官府，企业家就变得越来越像公务员，官僚Style取代企业家Style。
我想乔布斯如果在中国，官府要去限制他的利润，那他绝对搞不出iPad这种东西，绝不会拼命去猜测消费者喜欢啥东西，根本没有动力去猜了。他只会去猜官府喜欢什么，或者说因为我猜中了官府的喜好，我获得了在这市场的行政垄断权，所以我就以自己的喜好肆意妄为，我爱造什么就造什么，才不管客户需不需要呢，这种官僚主义的坏毛病都会出来。这可能是管制利润和管制价格更可怕的一个结果吧，整个社会的风气都会被转变，不是一种合作的生活方式，不是一种民主的生活方式，而是一种独断独裁的生活方式。
胡释之为宏观经济学者
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