杨廷文：对小产权房“转正”的建议
前不久，全国工商联房地产商会发文建议，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的"商品房"。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，由于涉及利益复杂，小产品房"转正"之路漫长。 一、小产权房能否转正 小产权房长期游走与法律和政策的边缘，无法获得合法的身份。中央高层的多次表态也基本否决了小产权房转正的可能。最近的消息是国土资源部表态今年将试点清理小产权房，已购房不受法律保护。国务院办公厅也发文表示，严格禁止城镇居民在农村购置宅基地。 从政府的角度来看，小产权房具有特殊的现实背景，其占有的土地并没通过政府的拍卖制度，成本相对较低。一旦允许小产权房转正就意味着这些土地以十分低廉的成本出让，是财政收入的损失。从地产开发商角度来看，小产房的转正意味着大量廉价房源的上市，必将拉低市场房价，对他们现有利益造成冲击，因此政府和地产开发商对此都持极其抵触的态度。 既要清理小产权房，又不允许其转正，那么结果似乎只有拆了。对于存在时间长达16年，累计建筑面积达到7.6亿平米的小产房，涉及利益广泛复杂，如果靠强拆来解决，必会激化社会矛盾乃至动荡。这样的代价给政府带来的威胁或远超经济利益上的损失。因此在农村土地改革和房地产调控的政策背景下，小产房的相关利益方存在妥协的可能，让小产房存在"转正"的可能。 二、小产权房如何转正 在做出可能转正的判断之后，不妨推测一下小产权房的"转正"之路。转正也可分为几种情况，一种是全部转正，第二是部分转正。 正如上文所述，如果小产权房全部转正就意味着市场多出7.6亿可合法交易的"商品房"，将导致住房市场供需关系出现重大转变。这对于手里握着大量土地，正打着吃农民进城人口红利如意算盘的地方政府来说，是绝对无法接受的。对于踩着高地价成本建房的开发商来说，也是沉重打击，因此这两大利益集团定会合力阻止这种危及其生存和发展的情况出现。 于是，妥协后的部分转正情况可能性变成较大了。在这种方案下，一些规模较小，涉及利益简单的小产权房可能会被拆除，政府重新获得这些土地的收入权益。而一些规模加大，特别是在一二线大城市周边，涉及利益复杂的小产权房则有望获得转正。当然这样的转正是有条件的，既在土地利益上给予政府一定的补偿。这种补偿也存在两种方式：一是小产房业主按照建立的某种制度向政府补缴税费，获取合法产权；另一种是政府以约定的价格收购小产权房后进行拆除或者转变为保障房公租房。从土地权益的处置主动性来分析，政府或偏向于第二种模式的推动。 综合来看，由于涉及利益复杂，小产品房"转正"之路漫长。结合盘面来看，笔者认为大盘短期内回调压力较大，中期趋于谨慎。根据行为分析，随着让利于民、放开管制趋势和进口大片的增多，我们看好在竞争中发展的电影行业存在的市场机会。
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