美国房价走势对我国警示意义大
美国房价走势对我国警示意义大国际金融危机的实际破坏力和心理影响力，活似2003年的“SARS危机”，而这一切的源头，却是美国房价泡沫的破灭。虽然远隔重洋、经济环境悬殊，但中美两国的房地产市场，却有某些相似之处，而且本轮美国房价下调时间早于国内约两年，这对于我国房价的走势多多少少有些借鉴和启示。
先说美国楼市吧。二战后，在巨大的刚性需求支持下，美国住房市场持续繁荣了的20年左右。步入1970 年代，在新增自住需求日益下降的情况下，美国政府和华尔街金融机构不断的通过金融创新，为房地产市场注入流动性，降低购房成本，从而使得美国楼市又保持了30 多年的螺旋式上升，成功避免了类似德国或日本的房地产衰退。
二战以来，美国楼市经历了五个周期性波动，平均12年左右调整一次，每次的低谷期约两年。1992年开始，美国房价开始了一轮为期十几年的持续增长，时间之长为历史所罕见。其间，2000-2001年受限于网络神话破灭和“9.11事件”，楼市增幅有所下滑，但低迷程度远小于其它几次低谷期。
根据美国新建独幢房屋价格指数，可以把最近一轮房价增长分为三个阶段：1992-1998年之前，房价保持年均2-4%的低速增长，1998-2002年保持4-7%的中速增长，2003-2005年保持8-9%的高速增长。相对于美国GDP的低增速，房价增幅明显偏大，泡沫自然产生。
催生房价泡沫的主要原因有二：一是2000年网络经济崩溃后，格林斯潘把楼市作为拉动经济的工具，并实行超低利率政策，最低为1%（1958年以来的最低值）；二是1971年之后美元滥发、金融管制放松、房地产证券化过度，金融杠杆率过高，也即离开了刚性需求的近30多年、尤其是近十几年美国楼市繁荣，如同在沙土上平地起高楼。
还是看看美国这波房价下跌潮吧。美国标普公司的十大城市房价指数2006年6月达到最高点，其后开始回落，开始几个月是不足1%月度负增长，2007年的部分月度跌幅扩大至1%以上，2008年10月下跌幅度进一步提高至2.1%，同比2007年10月下跌19.1%，比2006年6月最高点下降24.86%——这么大的跌幅为二战之后绝无仅有。这表明，美国房价从2006年下半年下跌以来，情况越来越糟，并且目前仍不知还会跌多久、跌多深。
接下来，观察一下我国楼市与房价的演变情况。由于市场化水平很低，1998年住房制度改革以前的楼市周期并不明显，且没有很大的研究价值。1998年之后，我国楼市持续增长，尤其是2003-2007年，市场繁荣，房价渐渐偏离正常轨道，部分城市出现房价泡沫。我国这轮房价增长，在时间上与美国基本同步，房价涨幅则远超美国，但考虑到我国住宅市场的繁荣主要由刚性需求支撑——与二战后美国楼市“黄金20年”相似，所以我国的房价泡沫明显小于美国。
然而，只是泡沫，必然会破灭，区别在于破灭的时间点和方式。2007年第四季度，我国房地产市场出现调整的迹象，2008年上半年，全国房屋成交量明显下滑，1-11月全国商品房销售面积同比下降18.3%。而房价顽强地在坚持在高位，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅才由正逆转为-0.1%，表明全国房价正式出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月、12月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。而这一房价指数的同比价格，直到12月才由正增长变为负增长，反映出目前房价已回到2007年底。
那么，2009年乃至今后两年中国房价走势若何？美国房价此次下跌幅度这么大，除了泡沫本身，还与金融体系整个溃不成军和经济衰退有关；同样，我国房价走势也受国内外经济下行的影响，可以预料，今年两三年，我国经济都将为“保八争九”而苦战，房价想要止跌回升，压力甚大。美国房价至今已下跌二年半，还年看不到底部，我国房价才下跌五个月，想要回暖，何其难。笔者看法是，2009年我国房价指数部分月份的跌幅将扩大至1%以上——与美国下跌的第二年（2007年）相似，由于我国房价泡沫小于美国，月度跌幅不太可能超过2%（部分城市除外）；之后，房价跌幅将减小，并步入盘整阶段，那将是2010年的事了。 参考一下
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