郑州业内人士激辩房价是否已经到底
业内人士激辩房价是否已经到底在经历了大半年的楼市低迷期后，漫长的房地产紧缩调控政策一夜之间戛然而止。10月22日晚，国家有关部门出台刺激楼市发展的几条政策，房地产市场终于等来了期盼已久的政策放松。步中央的后尘，我省和省会郑州的救市政策，也先后出台。
在救市政策鼓励下，开发商似乎看到了楼市回暖的希望；而观望了大半年、期待房价下跌的购房者，此刻也非常迷茫。买，还是不买？此时成为楼市最大的问题。在房价下跌、政府救市的背景下，“抄底”一词在楼市悄然流行。但是，现在是抄底楼市的最好时机吗？
一辩：郑州楼市何时见底？
在房价下跌、政府救市的背景下，现在是不是抄底楼市的最好时机？对此，各方观点不尽相同。
◆正方：房价见底
瑞隆置业营销负责人吴天克：目前应是买房的较佳时机，首先，与去年同期比较，楼盘每平方米降价千元左右，而目前在售楼盘尤其是土地在较高地价时拿的楼盘，在目前市场情况下，企业的融资成本非常高，楼盘再降价的空间很小。其次，国家刺激楼市消费的相关优惠政策也已出台。所以，我认为目前是买房抄底的最佳时机，这也是瑞隆城选择目前解筹选房的原因。当然，不排除某些楼盘为了回笼资金，会零利润甚至低于成本投放部分房源以渡过难关，但这只是企业的一时权益之计，投放量不大，否则必定会在建筑质量上做文章。对于消费者而言，不能一味追求较低房价，因为购房风险也会加大。
正商地产营销总监张琼：“抄底”楼市，关键是整个社会大众对楼市信心的探底。不妨借鉴一下华尔街著名投资大师罗杰斯的投资理念，有人请教罗杰斯，你是怎么做到炒股低进高出，保持持续盈利的，罗杰斯回答，当我投资某一只股票时，我会到街头擦皮鞋，请教擦鞋师傅，你认为某某股票怎么样？若他说这只股票不错，发展势头良好，我估计投资该股票的商机已过。也就是说，“抄底”楼市，要运用逆向思维基于社会大众的主流意识来判断投资机遇。
王牌企业联盟董事长上官同君：对于楼市而言，有两个可供抄底的领域，一个是房屋抄底，一个是土地抄底，目前来讲都应该是抄底的好时候。抄底的概念应该是逢低介入，当然对郑州楼市房屋抄底应该是中低端区域，高端项目不具备抄底的核心构成要件。
郑州合富辉煌河南公司市场研究部分析师田春雨：美国著名投资大师彼得·林奇有句名言“不要抄底”，这句话放到楼市上是说，如果购房者确信房价不会下跌到合理估值水平之下，就可以考虑购买，而不必试图预期其底部，因为受各种因素的影响很难判断底部是什么样的价位。
◆反方：房价仍高
河南财经学院教授、硕士生导师刘社：郑州的房价目前只是有所松动，并没有经过一次像样的下调，仍处于历史高位，房价根本就不在底部，何来“抄底”之说？郑州的房价还没有调整到位，何时是底，受很多因素的影响，具有不确定性。
金门面顾问首席顾问王少华：“抄底”这个概念在楼市我个人认为是不存在的。购房多是个人行为，房价影响购房意愿，但并不是决定购房行为的最根本因素。购房的根本因素是购房能力和实际需求。所谓的抄底是投资者的投机行为。作为普通消费者，购房虽然有投资的意愿，但实际上并不是一种投资行为。如果说投资者购房抄底，现在还不是时候。真正的抄底是价格泡沫被挤出之后，而目前的价格泡沫还不小。如果三环以内均价能够在每平方米3500元左右，或许就是抄底的时候。
河南中锦律师事务所律师栗九林：“9·２7”新政出台后的去年10月，郑州商品住宅销售均价为3945元／平方米，今年9月份郑州商品住宅销售均价为3934元／平方米。看到这样的数据，不知大家哪来的抄底一说？
河南国基律师事务所律师凌兴高：楼市下跌不仅是必然趋势，而且已是毋庸置疑的现实。在目前国际国内经济形势十分严峻、前景尚不明朗的情况下，抄底楼市还为时过早。至于何时是底，要看整个经济大环境的走势。
二辩：未来市场何去何从
在政府救市背景下，郑州房价、郑州房地产市场何去何从？
◆正方：楼市回暖
正商地产营销总监张琼：客观地说，一个地区房地产行业发展取决于该区域硬性需求的市场容量。纵观今年前10个月郑州楼市，受宏观经济形势的影响，楼市成交总量虽然相对去年同期有一定差距，但成交的客户群体中，自住型客户占到总购房比例的85%以上，更多的自住型客户持币观望。这部分需求会随着楼市的回暖而逐步释放。
王牌企业联盟董事长上官同君：迄今国家调控政策反映出来的观点就是求稳，避免大起大落，规避房地产市场风险及银行的信贷风险。从目前的情况来看，国家将用增加保障房、限制高端商品房、提高人民收入等手段来解决市场的失控现象，实现经济发展的“软着陆”。为鼓励消费，中央和地方政府出台了一揽子救市政策，郑州“救市17条”，其中10条为“民生”，政策回暖不是刺激涨价，而是鼓励首次置业者和有真正换房需求的人，毕竟“政府救的是楼市而不是楼价”。房地产市场的交易将会重新回归正常，今后郑州房地产市场将保持持续、健康稳定发展，毕竟目前郑州楼市并没有太多的泡沫可言。
◆反方：继续下行
河南财经学院教授、硕士生导师刘社：政府当前的救市行为是想提振市场信心，促进房地产交易量的增加，从而增加内需。但2005～2007年的房价飙升已远远透支了未来的市场。现在的房价已远远超过了大多数消费者的可支付能力，房价回归理性是市场规律使然。为了激活市场，政府出台了一系列救市政策，为降低消费者的购房成本作出了较大努力，下面要看开发商的行动了。
金门面顾问首席顾问王少华：在政府救市的背景下，郑州房价将以稳定为主，进而走弱进入周期性轮回中。目前的市场状况下，成交量能够有所提升，但是幅度不会很大，而且将会维持一段时间，预计在两个月左右。随后，郑州房价和房地产市场将不可避免地走向“式微”。这点开发企业需要理性调整，不能够过多指望救市。
河南中锦律师事务所律师栗九林：就房价来说，此次“救市”，不是“救价”。央行利率下调、财政部税费进行适度减免，使房价有了下降的动力；而郑州市政府的“加大保障性住房供应力度”、“政府购买市场空置商品住宅存量”等政策，则给了房价下降的空间，虽然这个空间不大。在这种情况下，所有想趁机提高房价大赚一笔的开发商都会被市场无情地抛弃。
但是降能降到什么程度？中国银行国际金融研究所日前发布研究报告称，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年，全国房价均降10%，最高降幅可能达到30%。对整个房地产市场来讲，这一次的救市会让交易量小幅上涨。现在的购房群体相比几年前要成熟、理性了很多，开发商若不抓住此利好时机大力促销，进行实质性降价的话，只会让市场再一次沉寂。
凌兴高：与其说政府“救市”，不如说政府是在“自救”。“救市”不过是一种主观意愿和自我努力，如果经济大环境不改观，“救市”对房地产市场及房价的影响将十分有限。
三辩：面对诱惑是否出手
面对政府救市和楼盘降价促销的双重诱惑，购房者该如何理性面对？
◆正方：可以出手
正商地产营销总监张琼：从案场一线反馈的信息来看，相对于两个月前，无论是客户来访量，还是成交量都具有明显提高，这说明随着银行放松银根，政府救市政策陆续出台，以及楼盘促销力度的加大，部分观望客户已感受到楼市回暖的气息，抢先一步“抄底”购房，其实楼市回暖的速度就取决于观望客户对楼市信心恢复的速度，大多数理性的购房者会选择在楼市大幅回暖之前购房。
王牌企业联盟董事长上官同君：大多数普通百姓在市场敏感期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响、期待价格进一步下降。房价稳定是可以预期的，但指望房价大幅下降不太现实。毕竟城市化进程在不断推进，而土地资源也有限。尤其是河南这样的人口大省，2007年城镇化水平才34.3%。面对政府救市和楼盘降价促销的双重诱惑，购房者要算一笔账，看一看是不是自己的心理价位，是否在自己经济能力承受范围。
太格地产咨询董事长孔玉峰：楼市观望的起源，是拐点论和房价非理性增长而不是真实需求的消失，真正的消费人群仅仅是持币待购，并且期望楼市抛出更大“绣球”。然而，楼市不同于股市，市场的心理预期受刚性需求影响较大，并且楼市的大起大落几乎不可能实现。对于纯粹居住型购房客户来说，遇到合适的楼盘是可以考虑的。因为对于自住型客户来说，更应该关注的是房屋的使用价值，而不是财富价值。
◆反方：继续等待
金门面顾问首席顾问王少华：政府救市和楼盘降价促销未尝不是购买的机会，但是一定要衡量自己的经济能力，辨别促销手段的合法性和合理性，不能贪图一时便宜，导致购房后悔。一句话，房子是用来居住的，如果有便宜的就再等等吧。
河南中锦律师事务所律师栗九林：如何理性面对？我的建议就是可以再等一段时间。首先，政策要显现出效果，市场都要经过一段时间来进行释放。其次，在美国次贷危机的冲击下，为保证国内金融市场安全，适时扩大内需，利率还会有进一步下调的可能。再次，房价现在刚刚出现调整迹象，很多后续的效果还未显现，也就是说现在房地产市场仍然需要调整，在没有看清形势的情况下最好不要随便动作。
河南财经学院教授、硕士生导师刘社：购房不外乎自住和投资。对于投资型消费者而言，至少在两年之内，房价上涨的可能性较小，政府的救市政策也不鼓励投资型需求，故现在不是一个好的买房时间点；对自住型消费者而言，大多数人收入一般，现在的房价仍相对较高，而房价今后仍有一定的下降空间。但楼市的底部就像股市一样没有人能够准确预测，对于那些急需住房的消费者，只要在政府和开发商的优惠促销下能够买得起房子，就可以下单购买。因为早一点买房就早一点改善自己的生活质量
页:
[1]