央行限制地产信贷 引起业界关注
8月27日，央行、银监会27日联合下发《关于金融促进节约用地的通知》（以下简称《通知》），加大了对房地产行业的金融调控力度，这一新政策在南宁引起巨大反响。分析人士认为，这将有利于调整房地产市场格局，促进楼市健康有序发展1 囤地两年贷款没戏
《通知》要求：对国土资源部门认定的闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。
解读：这份《通知》源于落实1月7日发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神。在当时的国务院通知中规定，对于土地闲置满一年不满两年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
不少业内人士认为，对于房地产公司来说，这一措施施行，远远比缴纳闲置费更加严厉，基本上等于掐断了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性。这一条款是宏观调控以来对囤地开发商最重的一击。
南宁现状：南宁到底有多少开发商在囤地？南宁开发商到底囤了多少地？记者从南宁市土地交易中心了解到，最近几年，每年有大约3000亩的土地被公开卖出。据记者了解，2006年和2007年两年期间，南宁公开出让的土地，有不少尚在闲置状态，已经转手出让的项目也不在少数。
有的市民发现，南宁有些地块三五年甚至七八年不开发，已经荒草丛生，有的砌个围墙了事，有的仅仅打地基就用了一年时间，有恶意囤地的嫌疑。
“不是不想开发，主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。据透露，这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目，至今项目开工手续还未办齐全。
“资金链原本就紧张，新政等于掐断了开发商贷款的可能。”这位负责人坦言，几乎所有的开发商都是贷款拿地，先囤着，升值了再转手或开发。但是，想不到这一路子被堵了。
生存更重要，把手里的闲置地变现是当务之急。保利地产南宁分公司总经理吴光明表示，今明两年保利的主要任务是消化存量土地，不考虑多拿地。
2 银行严格控制放款
《通知》要求：禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持，禁止银行向房地产开发商发放专门用于缴交土地出让款的贷款。
解读：《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商必须具备一定资质，从而提高开发商进入市场的门槛。如此一来，开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也就不可能了。对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估，层层把关来保证开发商的资质满足市场的基本要求，大量资质不好的房地产开发商将面临淘汰。
房价的狂涨总是伴随着不断飙升的地价而来，不断被刷新的地价纪录就是推动去年高房价的罪魁祸首。而这次“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”的条款，对许多投机的房地产开发商来说，无疑是沉重的打击。
南宁现状：事实上，南宁大部分开发企业以往的开发模式都是先拿块地，缴纳部分土地出让金后获得土地合同，然后以此作为抵押，再向银行申请贷款，最后用这些贷款支付土地出让金，或再去拿其他的地块。
“《通知》意味着商业银行要对房地产开发商的贷款风险进行控制。2006年就有规定，不允许用贷款还土地款，但中间实施的时候出现了投机现象。”一位金融界人士表示，“当建设资金挪用于买土地后，容易导致后期施工资金不足，从而导致烂尾楼，造成银行的风险。在房地产市场火爆时，银行风险可能不大，但出现销售困难时，银行风险就极大。”
“此举可以遏制以投机性拿地哄炒房价的行为。”广西财经学院李教授向记者表示，“控制了土地的供给，控制了房屋的放量，从而从总量上也控制了炒房的行为。”
“如今搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”李教授说，从前要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一个项目的整体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩余的10%则来自于销售回笼。他认为，这样的资金压力，对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。
3 支持保障性住房建设
《通知》要求：对节约集约用地项目优先予以金融支持。
解读：除了禁止囤地项目贷款，《通知》还是做到了有保有压。《通知》中，集约用地项目包括：在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目，开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目；以及符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先支持节地房地产开发项目。在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。同时，积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。
南宁现状：近日，在南宁开发经济适用住房的陈老板眉开眼笑，因为在各个开发商贷不到款的当下，他的项目只用一个星期就轻松得到了银行几千万的贷款支持。
两年前，正是南宁房地产飞速发展期，放弃了利润率高的商品房，转而开发赚钱不多的经济适用房的陈老板，为自己两年前的选择而感到庆幸。
4 贷款不支持“小产权房”
根据南宁市房产局公布的《2008年南宁市住房建设计划》，2008年南宁将建房5万多套460万平方米，其中保障性住房14186套，建筑面积96．7万平方米。南宁市要进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，大力推进保障性住房建设，切实解决城市低收入家庭的住房困难问题，逐步实现“住有所居”的目标。
从这个角度来讲，选择利润不高，但风险更小的保障性住房开发，也许是明智之举。
《通知》要求：对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买在农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
解读：一旦农村集体土地用作了城镇居民住房用途，那等同于和“坚持18亿亩耕地红线”政策相悖。对农村集体建设用地项目贷款严格管理，表明金融监管部门不支持给所谓的“小产权”建设项目融资。这与此前国家针对“小产权房”的政策相辅相成。
南宁现状：南宁的“小产权房”还比较罕见，但在国内其他城市已经出现了很多。
尽管目前国家并不承认小产权的合法性，但还是有一些开发商看中其中的暴利而想投资开发。
事实上，小产权对于购房者、村民、银行的利益都是有损害的，真正受益的只有开发商和极少数人。而此次再次重申不发放小产权的开发贷款和个人贷款，使得小产权房很难有存活的空间，最重要的是明确传递了小产权房不合法的信号，让开发商、购房者不敢随意去开发和购买小产权房。
页:
[1]